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프로그램 정보

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프로젝트 명	JF27 SF Gateway Marriott
지역	Millbrae, California (샌프란시스코 국제공항 인근)
리저널 센터	EB5 Capital Regional Center
개발사	Huntington Hotel Group
사업 내용	5층 164개 객실 규모의 Marriott 레지던스 호텔
총 사업 비용	$98,700,000
선순위 대출	$42,200,000 (43%)
개발사 투자금	$18,000,000 (18%)
EB-5 총 투자금	$38,500,000 (39%)
투자금/행정비	$500,000 / $50,000
담보	현금흐름우선권 및 강제매각권, 개발사의 프로젝트 완공 보증
상환 전략	재융자 또는 매각
이자율/수익률	연 0.5% (연장 시 매년 0.25% 증가)
총 투자자	77명(2019년 32명 1차 마감, 현재 45명 추가 모집 중)
고용 창출	투자자당 13.2명 (총 1,013명, 이민국 고용창출 조건 770명)
대출기간/연장	5년 (2025년 12월 17일)/ 1년씩 2번 연장 옵션
상환조건	2025년 12월 이후 + I-829 접수 후
장점	I-924 프로젝트 사전승인, 샌프란시스코 국제공항과 연결되는 역세권 개발사업, 유망 IT 기업체들 소재, 샌프란시스코와 실리콘밸리를 연결하는 위치로 풍부한 임대 수요

리저널센터 소개

EB5 Capital은 미국 투자이민 업계를 대표하는 리저널센터 중 하나로서 2008년 설립 이후 현재까지 총 29개 프로젝트를 진행한 실적이 있습니다. 이를 통해 전세계 70개 국가로부터 약 1,600명의 투자자들로부터 EB-5 투자금 총 8억불을 조달했으며 개발비 총액 35억불을 지원했습니다. 현재까지 100%의 I-526 및 I-829 프로젝트 승인을 자랑하고 있으며 이미 12개 프로젝트의 투자금 원금을 상환했습니다. 미 이민국으로부터 승인을 받은 5개의 리저널센터를 통해 워싱턴 DC 포함 미국 15개주에서 프로젝트를 진행할 수 있는 역량을 보유하고 있습니다.

프로젝트 소개

이번 프로젝트는 EB5 Capital의 27번째 프로젝트로서 샌프란시스코 국제공항(SFO) 인근 밀브레역 역세권에 전체 17 에이커(약 2만 8백 평) 규모로 개발되는 대규모 역세권 개발사업의 일환으로서 전체 5층, 164개 객실을 갖춘 메리어트 호텔 (Marriott Residence Inn)을 건설하는 사업입니다. 전체 밀브레역 역세권 개발사업은 2025년에 개발이 완료될 것으로 예상되며, 해당 지구 내 매리어트 호텔 외에 400여세대 아파트단지와 사무용 빌딩, 쇼핑센터 등도 들어서게 됩니다. 매리어트 호텔은 샌프란시스코 밀브레(Millbrae) BART 전철역 출구와 바로 연결되며, 내부에 7,800 평방피트 (725평) 규모의 소매상점이 입점하게 됩니다.

EB-5 투자자 모집

2019년 1차로 32명의 투자자를 모집했으며 이번에 추가로 45명을 모집합니다.

EB-5 투자금	$500,000
리저널센터 행정비	$50,000
투자기간 개시일	2020년 12월 18일
투자기간	초기 5년 + 연장옵션 2년 (1년 단위, 2차례 연장 가능)
이자율	연 0.5% (연장 시 매년 0.25% 증가)
투자금 상황 조건	2025년 12월 이후 + I-829 접수 후

자본 구조

총 사업비	$98,700,000
선순위 건설융자	$42,200,000
개발사 지분	$18,000,000
EB-5 투자금	$38,500,000

고용 창출

본 프로젝트는 투자자 1인당 약 13.2개의 고용창출 효과를 기대하고 있으며 이미 I-924 승인을 통해 미 이민국으로부터 고용창출 효과를 인정받았습 니다. 또한 EB5 Capital의 CFO Kim Atteberry는 전 이민국 수석 경제분석가로 재직한 경력이 있습니다.

투자자 보호

본 프로젝트의 투자자는 우선지분 (Preferred Equity) 구조로 투자개시일부터 토지 및 호텔의 소유권을 보유하는 Sponsor 구성원으로 참여하게 됩니다.
개발사는 프로젝트의 완공을 보증하고 있으며 (Completion Guarantee), 투자자의 I-526 투자이민 청원서의 승인이 기각되어 투자금을 환불 받아야할 경우를 대비해 총 EB-5 투자금의 10%에 해당되는 금액을 비축하도록 되어 있습니다.
또한 투자금의 상환이 계약 기간내에 이루어지지 않을 경우에 대비해 프로젝트 운영으로 발생 하는 현금흐름(Cash Flow)을 투자자에게 100% 제공하게 되어 있으며 리저널센터는 프로젝트 의 운영권을 양수 후 강제로 매각할 권리를 가지고 있습니다.

프로젝트 일정

공사 기간 약 29개월

1

2019년 11월 21일

32세대 모집
2

2019년 12월 05일

착공
3

2020년 12월 18일

5년 투자기간 개시

4

2021년 4월 28일

I-924 승인
5

2021년 6월24일 OM

45세대 추가모집
6

2022년 4월 14일

준공 & 고용창출 완료

7

2023년 12월

예상 이자지급
8

2025년 12월 17일

5년 투자기간 만기
9

2025년

Stabilized Occupancy

프로젝트 위치

BART(Bay Area Rapid Transit) 밀브레역

BART는 샌프란시스코 베이 지역 (Bay Area)을 운행하는 대중교통 시스템
27차 메리어트 레지던스 인 프로젝트 는 밀브레(Millbrae)역 역세권 개발사업의 일부
BART 전철의 평균 평일 이용객은 411,000명, 연간 이용객은 1억 1천 8백만 명 (2019년 기준)

공사 현황

개발사 소개

개발사 Huntington Hotel Group 은 1998년된 회사로서 매리어트와 힐튼 브랜드 호텔들의 건설, 운영 및 관리에 특화되어 있습니다. 지금까지 20개 이상의 호텔을 건설했으며 현재 17개 호텔 2,600여개 이상의 객실을 책임지고 운영 중입니다. 이미 EB5 Capital과 4개의 프로젝트를 성공적으로 진행했으며 그 중 2개는 투자금 원금상환까지 모두 끝마친 상황입니다.

공동 개발사인 Republic은 부동산 투자, 관리 및 개발 전문회사로서 380여개 호텔 객실과 150,000 sqft의 사무공간, 그리고 120,000 sqft의 상업용 부동산을 개발 중입니다. 소유하고 있는 부동산의 시장가치는 총 1.7조원 이상으로 평가됩니다.

프로젝트 관련 동영상

미국 투자이민 프로그램 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Cota Vera 샌디에고 종합주택단지	JF27 SF Gateway Marriott 샌프란시스코 게이트웨이 매리어트 호텔	Utopia Living Apartment 뉴욕 47층 럭셔리 아파트	Four Seasons Hotel & Residence 뉴올리언스 포시즌스 호텔 &레지던스	Stazione 25 시애틀 301세대 3층 2개동 아파트
투자 지역	Chula Vista, California	Millbrae, California	Queens, New York	New Orleans, Louisiana	Seattle, Washington
총 사업 비용	$909,628,660	$98,700,000	$677,323,743	$468,000,000	$103,000,000
개발사 투자금	$775.6M(85%)	$18M(18%)	$167.1M(24.7%)	$185.6M(23%)	$7.5M(7%)
선순위 대출	없음	$42.2M(43%)	$430M(63.6%)	$177M(42%)	$76M(74%)
EB-5 자금	$134M(15%)	$38.5M(39%)	$79.2M(11.7%)	$120M(35%)	$19.5M(19%)
1인당 투자금액	$500,000 / $50,000(행정비)	$500,000 / $50,000(행정비)	$500,000 / $50,000(행정비)	$500,000 / $50,000(행정비)	$500,000 / $50,000(행정비)
투자 기간	5년 (연장 option: 3개월씩 8번) [I-829 접수 시 연장 불가]	5년 (연장 option: 1년 +1년)	5년 (연장 1년 한번)	5년 (연장 option: 1년 +1년)	5년 (연장 1년씩 2번)
투자 개시일	에스크로 인출일	2020년 12월 18일	2021년 3월 12일	에스크로 인출일	에스크로 인출일
연이율	연 0.25% (연장시 0.5% 증가)	연 0.5% (연장시 매년 0.25%씩 증가)	연 1% (프로젝트 완공 후 3%)	연 2% (8년차 4%)	연 1% (연장시 매년 0.5% 증가)
담보	개발사 소유 토지의 1순위 담보권	현금흐름우선권 및 강제매각권, 개발사의 프로젝트 완공 보증	후순위	2순위	부동산 매각 강제집행권
상환 전략	주택 매각, 상가 임대 및 매각, 토지 매각	재융자 또는 매각	재융자 또는 매각	호텔수익 및 콘도 분양수익의 권리 이양	재융자, 매각 또는 재융자+운영 수익
프로젝트 개발사	HomeFed L.L.C.(a.k.a. Home Fed Corporation)	Huntington Hotel Group	Utopia Realty, L.L.C. and Mays Associates, L.L.C.	Carpenter & Company, Inc.	Reve Development, L.L.C.
리저널센터	Discovery California	EB5 Capital Regional Center	Manhattan Regional Center	Pathway Regional Center	Paragon Regional Center, L.L.C.
모집 인원	268명 (50만불 148명 모집완료)	77명 (2019년 32명 1차 마감, 현재 45명 추가 모집 중)	88명	155명	27명
고용 창출	4,038명(1인당 15명)	1,013명(1인당 13.2명)	4,925명(1인당 56명)	4,047명(1인당 26명)	605명(1인당 22명) 조건충족 완료
장점	1차 프로젝트 100% 주택 분양완료, 5년 만기 후 원금 상환, 높은 개발사 지분, 담보권 1순위	I-924 사전승인, 국제공항 역세권, 개발사 완공보증	맨하탄 인접 도시지역 TEA, 완공 보증, I-526 거절 시 전액 환불, 신뢰할 수 있는 개발사	대규모상업 및 관광지 인접, 공실률 위험 낮음	I-924 승인, 공사 100% 완공, 연방정부 보장 융자 공사비용 75% 충당, 높은 임대수요 및 70% 임대계약 확정

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