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개발사의 같은 지역 4차 프로젝트
1, 2차는 이미 원금 상환 완료
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 옐로우스톤 클럽 페이즈 II(4차 프로젝트) (Yellowstone Club Phase II) |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | 옐로우스톤 클럽 내 위치한 최고급 럭셔리 레지던스 3동 (35 유닛) |
| 투자 지역 | Big Sky, Montana |
| 리저널 센터 | Northern Rockies Regional Center |
| 개발사 | CrossHarbor |
| 총 사업 비용 | $983,150,000 |
| 개발사 투자금 | $583,200,000(59.31%, 개발사 지분&선 분양 계약금) |
| 선순위 대출 | EB-5 자금 |
| EB-5 자금 | $400,000,000(40.69%) |
| 투자금/행정비 | $800,000/$80,000 |
| 모집 인원 | 500명(최대 562명) |
| 고용창출 | 총 8,610명(투자자당 17명) |
| 대출 기간/연장 |
3년+1년 옵션(총 4회까지 가능) 대출 시작 : 2024년 6월 30일 / 상환 예정 : 2027년 ~ 2028년 |
| 이자율 | 연 0.25%(3차 연장부터 연장시마다 0.5% 추가) |
| 상환 전략 | 레지던스 분양 또는 재융자 |
| 안전 장치 | 프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보 |
| 공사 일정 | 공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정 |
| 장점 |
RURAL 프로젝트(이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절시 환불 보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 완공 보증 (개발사 모기업), 개발사의 Big Sky에서의 4번째 개발 프로젝트, 1, 2 번째 프로젝트는 50만불 투자금, 모두 I-526 승인 및 원금상환 완료, 3번째 프로젝트는 80만불 투자금, I-956F 30일 만에 승인 |
프로젝트 소개
옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 빅 스카이에 위치한 엘로우스톤 클럽의 럭셔리 레지던스 프로젝트입니다. 35개의 레지던스와 편의 시설을 포함하는 3개의 신축 건물을 건축하는 내용인데, 대표적인 편의 시설로는 아이스 스케이팅 라군 & 라운지, 신축 패밀리 풀 스파 가든, 에글리스 곤돌라, 푸드 트럭, 크로스로드 바, 스카이 라커 룸 등입니다.
옐로우스톤 국립공원에서 차로 약 1시간 정도 거리 절경을 자랑하는 빅 스카이 지역에 자리하고 있는 옐로우스톤 클럽은 아틀란타의 체로키 타운 컨트리 클럽, 업스테이트 뉴욕 마마로넥에 위치한 윙드 풋 골프 클럽, 마이애미 비치의 피셔 아일랜드 클럽, 뉴저지 베드민스터에 있는 트럼프 내셔널 골프 클럽 등과 나란히 미국에서 가장 값비싸고 가장 프라이빗한 회원들만의 쉼터입니다. 빌 게이츠, 마크 주커버그, 워렌 버핏, 구글 CEO인 에릭 슈미트, 소프트 뱅크 창립자이자 전 CEO인 니케시 아로라 등 재계의 거물들이 옐로우스톤 클럽 회원들입니다.
2020년부터 2023년 11월까지 옐로우스톤 클럽은 평균적으로 레지던스 1가구당 $14.4M의 가격으로 340가구의 주택을 판매했습니다. 총 판매 금액은 $4.9B입니다. 이곳의 회원이 될 수 있는 사람들은 세계에서 가장 부유한 계층에 속하기 때문에 경기 침체 기간에도 사업성에 큰 영향이 없습니다.
개발사 및 빅 스카이 프로젝트 소개
개발사인 크로스하버(CrossHarbor)는 빅 스카이 내 80% 이상의 개발 가능한 부지를 소유하고 있으며 이미 성공적인 3회의 개발 실적을 갖고 있습니다.
이번에 EB-5 투자자를 모집하는 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 크로스 하버의 빅 스카이 지역 내의 네 번째 프로젝트인데 1, 2, 3차 프로젝트에서 진행 완료한 개발을 합치면 모두 914채의 고급 주택을 건설하였습니다. 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 이전의 프로젝트에 비하면 소량인 35채의 레지던스를 건설합니다. 이 프로젝트는 옐로우스톤 클럽 내에서 개발 가능한 마지막 부지 개발입니다.
이번에 EB-5 투자자를 모집하는 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 크로스 하버의 빅 스카이 지역 내의 네 번째 프로젝트인데 1, 2, 3차 프로젝트에서 진행 완료한 개발을 합치면 모두 914채의 고급 주택을 건설하였습니다. 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 이전의 프로젝트에 비하면 소량인 35채의 레지던스를 건설합니다. 이 프로젝트는 옐로우스톤 클럽 내에서 개발 가능한 마지막 부지 개발입니다.
크로스하버는 현재의 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트 이전에 빅 스카이에 진행한 세 개의 프로젝트는 다음과 같습니다.
첫 번째 사업인 빌리지 개발은 2022년 완공이 되어 운영이 시작되었으며, 프로젝트 Exemplar 선승인, 투자자의 I-526이 100%가 승인되었으며, 2021년에 $24.5MM EB-5 투자금이 100% 상환되었습니다.
첫 번째 사업인 빌리지 개발은 2022년 완공이 되어 운영이 시작되었으며, 프로젝트 Exemplar 선승인, 투자자의 I-526이 100%가 승인되었으며, 2021년에 $24.5MM EB-5 투자금이 100% 상환되었습니다.
두 번째는 몬타지 호텔입니다. 이 프로젝트도 Examplar 선승인, 투자자의 I-526이 100% 승인되었으며 $55.3MM 의 EB-5 투자금이 100% 상환되었습니다. 해당 호텔의 대부분의 객실은 일찍 매진되고 있으며, 1박 숙박 요금은 무려 $1,500~$23,000입니다.
세 번째는 럭셔리 리조트인 원앤온리 문라이트 베이신인데 2024년 4분기 완공을 목표로 공사 진행 중입니다. 원앤온리 프로젝트에는 $173.3MM EB-5 자금이 투자되었습니다.
Rural 프로젝트, 빠른 I-526E 승인
옐로우스톤 클럽은 인구 8,499명인 몬타나 매디슨 카운티에 위치한 시골(Rural) 프로젝트입니다. Rural 프로젝트의 경우 우선 심사 대상이며, 20% 별도 비자 확보가 되기 때문에 국가별 쿼터의 제한으로 비자 대기가 있거나 비자 대기가 염려 되는 경우에도 확실히 유리한 선택입니다.
같은 지역 같은 개발사에서 이번 프로젝트 이전에 추진한 세번째 개발 사업, 지금 공사중인 원앤온리 프로젝트도 Rural 지역 프로젝트로 I-526E 우선 심사 대상이기 때문에 원앤온리 프로젝트의 투자자들의 I-526E는 최단 30일만에 승인이 되었고 평균 6개월 만에 승인이 되었습니다.
같은 지역 같은 개발사에서 이번 프로젝트 이전에 추진한 세번째 개발 사업, 지금 공사중인 원앤온리 프로젝트도 Rural 지역 프로젝트로 I-526E 우선 심사 대상이기 때문에 원앤온리 프로젝트의 투자자들의 I-526E는 최단 30일만에 승인이 되었고 평균 6개월 만에 승인이 되었습니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $983,150,000 |
|---|---|
| 개발사 투자금 | $583,200,000(59.31%) |
| EB-5 자금 | $400,000,000(40.69%) |
| 선순위 대출 | EB-5 자금 |
35개의 레지던스 중 이미 17개가 사전 분양이 되었으며, 계약금은 판매가의 40% 입니다.
안전 장치&출구 전략
개발사에 대한 EB-5 대출은 1순위 대출이 되며, 프로젝트의 자산 전체가 담보로 제공됩니다. 출구 전략은 우선적으로 레지던스 판매이며 필요한 경우 재융자도 가능하지만, 현재까지 사전 분양한 레지던스 가격 총액이 $538.6MM으로 EB-5 대출 총액인 $400MM보다 많기 때문에 레지던스 판매로 원금 상환 자금이 충분히 마련될 것으로 보입니다.
고용창출
전 공사 기간 중 창출될 것으로 예상되는 고용은 8,610.9명입니다. 그런데 EB-5 투자자가 최대한 500명 모집된다 해도 필요한 고용의 수는 5,000입니다. 그러므로 각 EB-5 투자자당 17명 이상의 여유 있는 고용이 창출되므로 EB-5 투자자의 영주권 취득을 위한 조건은 충분합니다.
공사 기간
2023년 3분기에 이미 공사가 시작되어 2026년 3분기 완공 예정입니다. 개발업체의 모회사의 완공 보증으로 공사 완공에 대한 우려를 하실 필요가 없습니다.
리저널 센터 운영 회사 소개
EB-5 United는 EB-5와 사모펀드를 모두 제공하는 글로벌 파이낸셜 서비스 기업입니다. EB-5 United는 EB-5 업계에서의 13년의 실적과 부동산 업계에서의 30년 이상의 경력을 보유하고 있습니다. 수탁 기업 역할의 EB-5 Unite의 EB-5 투자 프로그램을 통하여 40개 이상의 국가 출신인 1,000명 이상의 투자자들이 2,000건 이상의 영주권을 취득하였습니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.
| 프로젝트명 | Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스 |
Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II |
Cota Vera 2 코타 베라 2 |
Bishop Arts Mezzanine Fund, LP 달라스 비숍 아츠 아파트 |
Hutchinson Island Apartments 조지아주 사바나 허친슨 아일랜드 주상복합 아파트 |
SRC Fund VI-EV Auto Parts Manufacturing Plant 조지아주 아진 USA 6차 자동차 부품 생산 공장 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 투자 지역 | Miami, Florida | Big Sky, Montana | Chula Vista, California | Dallas, Texas | Savannah, Georgia | Bulloch County, Georgia |
| 프로젝트 개발사 | Fort Partners | CrossHarbor | HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation) | The Shelter Companies, LLC | Daniel Corp. | Joon Georgia, Inc. d/b/a Ajin Georgia |
| 리저널센터 | EB-5 Southeast RC | Northern Rockies Regional Center | Discovery California LLC | Civitas Texas Regional Center | EB-5 Capital | Southeast Regional Center |
| 총 사업 비용 | $1,035,000,000 | $983,150,000 | $779,057,724 | $27,800,000 | $108,800,000 | $312,356,776 |
| 개발사 투자금 | $582MM(56.2%) | $583MM(59.31%) | $312MM(40%) | $8.8M(48%) | $25.5M(23%) | $48M~55M (약 16%) |
| 선순위 대출 | $321MM(31%) | EB-5 자금 | $216MM(28%) | $2.28M(8%) | $43.3M(40%) | $81.1M(25%)/ $30M~59.4M (약 17%) |
| EB-5 자금 | $132MM(12.8%) | $400MM(40.69%) | $249MM(32%) | $16.8M(60%) | $40M(37%) | $40M~79.2M (약 23%) |
| 투자금/행정비 | $800,000 + $70,000 |
$800,000 + $80,000 |
$800,000 + $70,000 |
$800,000 + $60,000 |
$800,000 + $70,000 |
$800,000 + $80,000 |
| 모집 인원 | 165명 | 500명 | 312명 | 29명 | 50명 | 99명 |
| 고용 창출 | 6,998명 | 8,610명 | 4,709명 | 358명 | 1,266명 | 2,175명 |
| 대출기간/연장 | 4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년] |
3+1년 옵션 (총 4회까지 가능) |
3+1 (option) |
5+1+1 | 5년 (연장 option: 1년씩 2회) |
5+1 (최대 6년) |
| 연이율 | 연 0.25% | 연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%) |
연 0.25% (연장시 0.75%) | 연 1% | 연 0.5% | 연 0.25% |
| 안전장치 | 1순위 담보 (타워 3) |
프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보 |
개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증 |
부동산 소유사의 지분에 따른 권리 담보과 현금 수익 | 개발사의 완공보증 | 기계류에 담보 (UCC) 설정 예정 / 모기업인 아진 산업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증 |
| 상환 전략 | 레지던스 분양 | 레지던스 분양 / 재융자 |
임대수익 및 토지/주택 매각 | 매각 / 건설 후 자본 재구성 |
재융자 / 매각 | 사업 수익 / 기계류에 설정된 담보 현금화 가능 |
| 공사 완공 예정 |
Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기 |
공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정 |
공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상 |
공사 이미 착공, 2024년 3분기 | 2025년 3분기 | 2024년 2분기 |
| 장점 | 포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 53 유닛 중 75% 선매매 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 타워 3에 선순위 담보 설정, I-526E 거절 시 전액 환불보증 |
RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업) |
1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공 |
프로젝트의 모든 자본 확정, I-956F 승인, 공사 이미 착공, 완공 보증 |
사바나 경제 개발청의 대규모 경제 개발 계획의 일환, EB-5 조달총액 10%로 I-526E 거절 시 환불 보장 |
RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 한국 모기업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증, 현대 자동차 투자, 연방 인플레이션 보호법 40억불 택스 크레딧 |
월요일~금요일 오전 9시~오후 6시 방문상담 / 주말 및 공휴일 예약시 상담 가능
(주)셀레나이민 (미국투자이민 전문기업) / 서울 강남구 역삼로 25길 28 지산빌딩 3층 / 대표전화 : 02)501-0540 / FAX : 02)501-0541 E-Mail : visa@selenaimin.com / 사업자등록번호 : 358-86-00316 / 대표이사 : 최여경 [관리자모드]
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