미국투자이민 전문기업 셀레나이민

빠른 이민 승인
I-956F 승인
최고의 입지
맨해튼 약 10분 거리
투자금 상환 경력의
믿을 수 있는 리저널 센터
확실한 임대수요를 통한
출구 전략 확보

프로그램 정보

프로젝트명	뉴저지 저지 시티 타워 (Jersey City Towers)
지역	Jersey City, New Jersey
리저널 센터	NYIF
개발사	Kushner Real Estate Group / Ironstate Development / Panepinto Properties / AJD Construction
사업 내용	49층 595세대 임대 아파트 건축
프로젝트 예산	$372,000,000
선순위 대출	$175,000,000(47%)
개발사 투자금	$81,000,000(22%)
EB-5 모집 금액	$116,000,000(31%)
투자금/행정비	$800,000/$80,000
총 투자자	145명
대출 기간/연장	3+1
공사 기간	2028년 2분기
이자율	0.25%
고용 창출	2,233명
담보	해당 프로젝트 (감정가 $420,000,000)
상환 조건	대출기간 만료 후
상환 전략	재융자 및 판매
장점	I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 맨해튼 약 10분 거리 최고의 입지, 투자금 상환 경력의 믿을 수 있는 리저널 센터, 확실한 임대수요를 통한 출구 전략 확보, 유명 박물관 유치 및 커뮤니티 환경 조성으로 지방 정부 세액 공제 확보

프로젝트 개요

저지 시티 타워는 49층 63,288 제곱미터, 595세대 임대 아파트를 개발하는 프로젝트입니다. PATH의 Journal Square 기차역 초역세권으로 237대 규모의 주차장도 확보하였으며, 뉴욕 월드 트레이드 센터까지 단 11분, 엠파이어 스테이트 빌딩까지 단 23분 거리에 위치해 최적의 입지조건을 자랑합니다.

프로젝트 하이라이트

2024년 9월 25일, 저지 시티 시의회는 새로운 퐁피두 센터 X 저지 시티 박물관이 저지 시티 타워 프로젝트에 위치할 것이라고 발표했습니다. 프랑스 파리에 위치한 퐁피두 센터는 박물관, 도서관, 영화관, 극장 등을 포함하는 문화센터입니다. 특히 세계에서 두 번째로 큰 현대 미술 및 현대 미술의 국제 컬렉션을 소장하고 있는 국립 현대 미술관이 있습니다. 저지 시티 타워 프로젝트는 퐁피두 센터의 두 번째 지점을 유치하며, 전 세계의 관광객과 예술 애호가들을 위한 명소가 될 것입니다.

이 파트너 십을 통해 저지 시는 상당한 혜택 또한 제공합니다. 181개의 추가 주차 공간과 함께 30년 간의 세금 감면 혜택이 주어집니다. 이는 저지 시가 7년 만에 처음으로 제공하는 세금 감면 혜택입니다. 또한 퐁피두 미술관은 프로젝트의 가시성을 높여 임대 트래픽과 임대료를 높일 것입니다.
그 결과, 제 3자 평가에서 프로젝트 가치가 3억 7천만 달러에서 4억 1천 5백만 달러로 4천 5백만 달러나 증가했습니다.

자본 구조

총 사업비	$372,000,000
개발사 투자금	$81,000,000(22%)
선순위 대출	$175,000,000(47%)
EB-5 자금	$116,000,000(31%)

출구 전략

미국투자이민 투자자들의 원금 상환은 재융자 및 아파트 판매 대금으로 충당될 예정입니다. 담보는 프로젝트 건물이며, 제 3자 감정 평가 결과 $415,000,000 규모로 EB-5 대출금의 3.5배에 달하는 가치를 보유하고 있습니다. 프로젝트가 위치한 North Jersey는 가까운 곳에 위치한 맨해튼 주거 수요와 지역 내 아파트 부족으로 인한 공급 부족까지 맞물려서 그 어느 때보다 임대 아파트 수요가 높습니다.

저지 시티는 미국에서 가장 경쟁력 있는 임대 시장이 있는 도시로, 높은 수요와 부족한 공급으로 인해 새로운 유닛의 임대가 매우 빠르게 이루어지고 있습니다. 뉴욕 맨해튼과 가까운 거리, 폭발적인 일자리 증가, 매력적인 편의 시설의 존재로 저지 시티는 임차인들에게 최우선 선택지로 자리잡고 있습니다. 지속적인 신규 임대 개발에도 불구하고 수요가 항상 공급을 꾸준히 초과하여 임대 완판 행진을 이어가고 있습니다.

언론지 Rent Café에 따르면 노스 저지는 전국에서 세번째로 경쟁이 치열한 임대 시장으로 선정되었으며 2023년에는 임대 시장 경쟁률 1위로 등극하기도 했습니다.

고용 창출

프로젝트 특장점

49

층
681,224

평방 피트
595

세대

1

우수한 입지
2

경험이 풍부한 팀
3

충분한 일자리 창출
4

재무적인 능력
5

공사완공 보증
6

독립된 제 3자 자금 운영사

투자금 상환 경력있는 리저널센터

EB-5 투자자는 두 가지 주요 목표를 가지고 있습니다. 영주권 취득과 투자금 100% 회수입니다. 2010년 설립 이후 NYIF는 두 가지 모두에서 감사를 통해 입증된 100% 성공적인 실적을 보유하고 있습니다. 코로나19, 인플레이션, 고금리 환경 등 어려운 경제 상황 속에서도 NYIF는 실패한 적이 없습니다.

프로젝트	18건	미국투자이민 투자 유치	5억 달러 이상
건설 중인 프로젝트	3건	총 프로젝트 비용	50억 달러 이상
건설 완료된 프로젝트	15건	창출된 일자리	2만개 이상
상환된 프로젝트	13건	I-526 승인	2500건 이상
프로젝트 승인	100%	I-829 승인	1000건 이상
재정적 손실이 발생한 프로젝트 없음		주주 또는 프로젝트 소송 없음

투자금 상환 경력있는 개발사

Kushner Real Estate Group은 트럼프 대통령의 사위인 Jared Kushner가 속해 있는 가문에서 운영하는 개발사입니다. Kushner Real Estaet Group은 저지 시티에 위치한 3개 타워 Journal Squared 단지(1,840개 임대주택)로 가장 잘 알려져 있습니다. Kushner Real Estate Group은 557,418 제곱미터 이상의 상업, 산업 및 소매 부동산과 10,000개의 기존 아파트를 개발, 소유 및 관리하고 있으며, 다양한 승인 및 건설 단계에 있는 5,000개의 아파트도 있습니다.

Ironstate Development는 뉴저지와 뉴욕 전역의 혁신적인 주거 및 복합 개발 프로젝트를 통해 도시 지역을 변모시키는 데 있어 확고한 명성을 쌓아왔습니다. Ironstate는 약 12,700개의 주거 유닛과 55,741제곱미터의 상업 공간을 포함한 40억 달러 이상의 포트폴리오를 완성했습니다. 이 회사는 또한 약 35억 달러 규모의 계획 및 건설 중인 프로젝트를 포함하는 활성 개발 파이프 라인을 유지하고 있습니다. 이 파이프 라인에는 현재 건설 중인 4,000 세대의 아파트와 계획 중인 추가 6,500세대가 포함됩니다.

Panepinto Properties는 5,000개가 넘는 아파트, 완공 및 건설 예정인 185,806 제곱미터의 사무실 공간, 18,580 제곱미터의 상업 공간, 4,000대 이상의 주차 공간 및 여러 호텔 등을 개발했습니다. Panepinto Properties는 지난 20년 동안 저지시티 다운타운과 Journal Square에서 2,800개의 주거 및 호텔 부동산을 건설했습니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Cota Vera 2 샌디에이고 코타베라2 행정비 1억원 후불제	EB5AN One Tampa 플로리다 원 탬파	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스 25년 3월 투자자 모집 마감	Hawaii Civitas Fund, LP 하와이 시비타스 펀드 Rural	Jersey City Towers 뉴저지 저지 시티 타워	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II Rural
투자 지역	Chula Vista, California	Tampa Bay, Florida	Miami, Florida	Lihue, Hawaii	Jersey City, New Jersey	Big Sky, Montana
프로젝트 개발사	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	Kolter	Fort Partners	Silverwest Kauai Property, LLC	Kushner Real Estate Group, Ironstate Development, Panepinto Properties, AJD Construction	CrossHarbor
리저널센터	Discovery California LLC	EB5AN Southeast Regional Center LLC	EB-5 Southeast RC	Advantage America Hawaii Regional Center, LLC	NYIF	Northern Rockies Regional Center
총 사업 비용	$779,057,724	$313,100,000	$1,035,000,000	$202,900,000	$372,000,000	$983,150,000
개발사 투자금	$312MM (40%)	$67.6MM (22%)	$582MM (56.2%)	$52.9MM (26%)	$81MM (22%)	$583MM (59.31%)
선순위 대출	$216MM (28%)	$104MM (33%)	$321MM (31%)	$150MM (74%, EB-5 자금 100MM 포함)	$175MM (47%)	EB-5 자금
EB-5 자금	$249MM (32%)	$80MM (26%)	$132MM (12.8%)	$100MM	$116MM (31%)	$400MM (40.69%)
투자금/행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	312명	100명	165명	125명	145명	500명
고용 창출	4,709명	2,966명	6,998명	1,881명	2,233명	8,610명
대출기간/연장	3+1 (option)	3+1 (option)	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	4+1+1 (option)	3+1 (option)	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)
연이율	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 0.25%	연 0.25%	연 1%	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)
안전장치	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	개발사의 모회사의 대출 상환 보증 (이민국 승인), 완공&자금 조달 보증	분양 수익에서 EB-5 대출 우선 상환	해당 부동산에 대한 1순위 담보	해당 프로젝트 담보 (감정가 $420,000,000)	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보
상환 전략	임대수익 및 토지 / 주택 매각	레지던스 분양 수익 / 43% 선분양 완료	레지던스 분양	매각 / 건설 후 재융자	재융자 / 판매	레지던스 분양 / 재융자
공사 완공 예정	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	공사 이미 착공, 2027년 3분기 완공 예정	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	2026년 3분기	2028년 2분기	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정
장점	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	이민국의 사전승인 프로그램 (빠른 수속 가능), 모기업의 대출상환 보증, 건설 완공 이행&자금 조달 보증, 43%의 분양 계약 체결 완료, 최고의 위치인 탬파시 중심가에 개발	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 레지던스 분양 완료, 필요 고용창출 이미 완료, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 완공보증, I-526E 거절 시 전액 환불보증	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 개발사 모회사의 완공 보증, I-526E 거절시 원금 상환 보장, 고용창출 151%, 힐튼 호텔의 $8MM 키머니	I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 맨해튼 약 10분 거리 최고의 입지, 투자금 상환 경력의 믿을 수 있는 리저널 센터, 확실한 임대수요, 유명 박물관 유치 및 커뮤니티 환경 조성으로 지방 정부 세액 공제 확보	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛(48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)

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