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행정비 1억원
후불제 -
I-956F 승인
이민국 빠른 수속 -
짧은 투자 기간
(3+1년) -
토지에 대한
1순위 담보권 -
완공 보장
I-526E 거절시 환불 보장
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 샌디에이고 코타베라2 (Cota Vera 2) |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | Otay Ranch 주택 커뮤니티 개발 |
| 투자 지역 | Chula Vista, California |
| 리저널 센터 | Discovery California, LLC |
| 개발사 | HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation) |
| 총 사업 비용 | $779,057,724 |
| 개발사 투자금 | $312,957,724(40%) |
| 선순위 대출 | $216,500,000(28%) |
| EB-5 자금 | $249,600,000(32%) |
| 투자금/행정비 | $800,000/$70,000 |
| 모집 인원 | 최대 312명 |
| 고용창출 | 총 4,709명(투자자당 15명) * 2024년 1월 : 400명 완료 |
| 대출 기간/연장 | 3년+1년(옵션) |
| 이자율 | 연 0.25%(연장시 0.75%) |
| 담보 | 부지내 개발사 소유 토지 1순위 담보권 |
| 상환 전략 | 임대수익 및 토지/주택 매각 |
| 안전 장치 | 개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증 |
| 공사 일정 | 2026년 1분기 아파트 완공, 2026년 1분기 주택 판매, 2030년 단지 완공 예상 |
| 장점 |
1순위 담보권, 개발사 완공보증, 짧은 투자기간, I-526E 거절시 환불 보장, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 투자금 확보, 높은 자기자본비율, 인허가 완료 |
프로젝트 소개
코타베라2는 샌디에고 교외인 Chula Vista에 주택 커뮤니티를 개발하는 프로젝트로, 총 3,276채 유닛을 계획하고 있으며, 단독주택, 고급 임대아파트, 시니어 주거시설 및 도보거리에 중앙광장, 초등학교, 피트니스 시설을 포함한 커뮤니티 시설이 포함되어 있습니다.
코타베라2 프로젝트는 판매 및 임대용 주택 3,276채를 위한 승인을 받았습니다. 중심에는 20,000 sqft의 상업시설이 들어설 예정이며, 중앙공원, 초등학교, 대형 리저널파크와 자연보호지역도 포함될 예정입니다.
I-956F 승인
코타베라2 프로젝트는 2024년 5월 29일 I-956F의 승인을 받았습니다. 2023년 11월 22일 I-956F 접수한 이래 약 6개월 만의 빠른 승인 소식입니다.
프로젝트 특징
개발사 소유 추가 토지에 대한 1순위 담보가 설정돼 있고, EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지는 안정한 프로젝트입니다. 특히 개발사는 상당한 자기자본을 바탕으로 보수적인 자본구조를 가지고 있으며, 성공적인 프로젝트 경험으로 검증된 회사입니다.
특히, 샌디에고 지역은 매년 3천5백만명의 사람들이 방문하고 있는 미국 전역에서 TOP10에 꼽히고 있는 지역입니다. 특히 아마존, 화이자, 소니, 퀄컴 등 바이오테크, IT 기업들의 영향으로 중간소득을 가진 가구수 증가가 미국 전역에서 1등을 차지했습니다.
특히, 샌디에고 지역은 매년 3천5백만명의 사람들이 방문하고 있는 미국 전역에서 TOP10에 꼽히고 있는 지역입니다. 특히 아마존, 화이자, 소니, 퀄컴 등 바이오테크, IT 기업들의 영향으로 중간소득을 가진 가구수 증가가 미국 전역에서 1등을 차지했습니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $779,057,724 |
|---|---|
| 개발사 투자금 | $312,957,724 (40%) |
| EB-5 자금 | $249,600,000 (32%) |
| 선순위 대출 | 216,500,000 (28%) |
EB-5 투자자는 개발사가 소유한 다른 토지에 대해 1순위 담보권을 가집니다. EB-5 자금은 홈페드의 브릿지 론을 대체하는 목적이며, EB-5 모집여부에 관계없이 계획대로 프로젝트 진행될 예정입니다. EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지고 있습니다.
개발사 담보 물건 : Village 9 & 10
| 감정 대상 부동산 | 부동산 소유 형태 | 평가 날짜 | 가치 평가 결과 |
|---|---|---|---|
| Village 2 | 단독명의 | 2024년 6월 10일 | $24,400,000 |
| Village 8E | 단독명의 | 2024년 6월 10일 | $230,700,000 |
| Village 9 | 단독명의 | 2024년 6월 10일 | $206,600,000 |
| Village 10 | 단독명의 | 2024년 6월 10일 | $74,700,000 |
2024년 7월 26일 코타베라2 프로젝트의 홈페드 소유 토지에 대한 감정 평가 요약본 금액을 토대로 8월 중 첫 인출부터 담보 설정이 예정되어 있습니다.
고용창출
총 예상 일자리 수는 4,709명이며 필요 일자리 수는 3,120명으로 투자자당 15개 일자리로 예상하고 있습니다. 이는 50% 이상의 여유 일자리를 확보하는 셈입니다. 2024년 1월 기준 400명 고용창출을 완료했습니다.
공사 기간
공사 현황
2025년 1월 29일 기준
1. 중심부의 대규모 부지 정리는 90% 완료되었습니다.
2. 세 개의 임대 프로젝트(Artisan, Luminary, Stirling)가 2025년 1분기 내에 오픈할 예정입니다.
1. 중심부의 대규모 부지 정리는 90% 완료되었습니다.
2. 세 개의 임대 프로젝트(Artisan, Luminary, Stirling)가 2025년 1분기 내에 오픈할 예정입니다.
개발사 소개
HomeFed는 1988년에 설립되었고 25년이상의 성공적인 커뮤니티 개발 실적을 보유한 개발사이며, 샌디에고 지역에서 이미 2건의 성공적인 EB-5 프로젝트 실적을 가지고 있습니다. 또한 샌디에고 다운타운에서 15마일 거리에 위치한 Otay Ranch는 미국에서 가장 큰 개발 커뮤니티 중 하나입니다. 개발사의 모회사 Jefferies Financial Group은 뉴욕증권거래소에 상장된 세계적인 투자은행 회사입니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.
| 프로젝트명 | Cota Vera 2 샌디에이고 코타베라2 행정비 1억원 후불제 |
EB5AN One Tampa 플로리다 원 탬파 |
Jersey City Towers 뉴저지 저지 시티 타워 |
Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II Rural |
|---|---|---|---|---|
| 투자 지역 | Chula Vista, California |
Tampa Bay, Florida |
Jersey City, New Jersey |
Big Sky, Montana |
| 프로젝트 개발사 | HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation) | Kolter | Kushner Real Estate Group, Ironstate Development, Panepinto Properties, AJD Construction |
CrossHarbor |
| 리저널센터 | Discovery California LLC |
EB5AN Southeast Regional Center LLC | NYIF | Northern Rockies Regional Center |
| 총 사업 비용 | $779,057,724 | $313,100,000 | $372,000,000 | $983,150,000 |
| 개발사 투자금 | $312MM (40%) |
$67.6MM (22%) |
$81MM (22%) |
$583MM (59.31%) |
| 선순위 대출 | $216MM (28%) |
$104MM (33%) |
$175MM (47%) |
EB-5 자금 |
| EB-5 자금 | $249MM (32%) |
$80MM (26%) |
$116MM (31%) |
$400MM (40.69%) |
| 투자금/행정비 | $800,000 + $70,000 |
$800,000 + $70,000 |
$800,000 + $80,000 |
$800,000 + $80,000 |
| 모집 인원 | 312명 | 100명 | 145명 | 500명 |
| 고용 창출 | 4,709명 | 2,966명 | 2,233명 | 8,610명 |
| 대출기간/연장 | 3+1 (option) |
3+1 (option) |
3+1 (option) |
3+1년 옵션 (총 4회까지 가능) |
| 연이율 | 연 0.25% (연장시 0.75%) |
연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%) |
| 안전장치 | 개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증 |
개발사의 모회사의 대출 상환 보증 (이민국 승인), 완공&자금 조달 보증 |
해당 프로젝트 담보 (감정가 $420,000,000) |
프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보 |
| 상환 전략 | 임대수익 및 토지 / 주택 매각 |
레지던스 분양 수익 / 49% 선분양 완료 |
재융자 / 판매 | 레지던스 분양 / 재융자 |
| 공사 완공 예정 |
공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상 |
공사 이미 착공, 2027년 3분기 완공 예정 |
2028년 2분기 | 공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정 |
| 장점 | 1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공 |
이민국의 사전승인 프로그램 (빠른 수속 가능), 모기업의 대출상환 보증, 건설 완공 이행& 자금 조달 보증, 49%의 분양 계약 체결 완료, 최고의 위치인 탬파시 중심가에 개발 |
I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 맨해튼 약 10분 거리 최고의 입지, 투자금 상환 경력의 믿을 수 있는 리저널 센터, 확실한 임대수요, 유명 박물관 유치 및 커뮤니티 환경 조성으로 지방 정부 세액 공제 확보 |
RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛(48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업) |
월요일~금요일 오전 9시~오후 6시 방문상담 / 주말 및 공휴일 예약시 상담 가능
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