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1순위 담보권
　
빠른 이민국 심사
우선 심사 적용
개발사의 같은 지역 4차 프로젝트
1, 2차는 이미 원금 상환 완료

프로젝트 정보

컨텐츠게시판
프로젝트 명	옐로우스톤 클럽 페이즈 II(4차 프로젝트) (Yellowstone Club Phase II)
프로젝트 타입	옐로우스톤 클럽 내 위치한 최고급 럭셔리 레지던스 3동 (35 유닛)
투자 지역	Big Sky, Montana
리저널 센터	Northern Rockies Regional Center
개발사	CrossHarbor
총 사업 비용	$983,150,000
개발사 투자금	$583,200,000(59.31%, 개발사 지분&선 분양 계약금)
선순위 대출	EB-5 자금
EB-5 자금	$400,000,000(40.69%)
투자금/행정비	$800,000/$80,000
모집 인원	500명(최대 562명)
고용창출	총 8,610명(투자자당 17명)
대출 기간/연장	3년+1년 옵션(총 4회까지 가능) 대출 시작 : 2024년 6월 30일 / 상환 예정 : 2027년 ~ 2028년
이자율	연 0.25%(3차 연장부터 연장시마다 0.5% 추가)
상환 전략	레지던스 분양 또는 재융자
안전 장치	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보
공사 일정	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정
장점	RURAL 프로젝트(이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절시 환불 보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 완공 보증 (개발사 모기업), 개발사의 Big Sky에서의 4번째 개발 프로젝트, 1, 2 번째 프로젝트는 50만불 투자금, 모두 I-526 승인 및 원금상환 완료, 3번째 프로젝트는 80만불 투자금, I-956F 30일 만에 승인

프로젝트 소개

옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 빅 스카이에 위치한 엘로우스톤 클럽의 럭셔리 레지던스 프로젝트입니다. 35개의 레지던스와 편의 시설을 포함하는 3개의 신축 건물을 건축하는 내용인데, 대표적인 편의 시설로는 아이스 스케이팅 라군 & 라운지, 신축 패밀리 풀 스파 가든, 에글리스 곤돌라, 푸드 트럭, 크로스로드 바, 스카이 라커 룸 등입니다.

옐로우스톤 국립공원에서 차로 약 1시간 정도 거리 절경을 자랑하는 빅 스카이 지역에 자리하고 있는 옐로우스톤 클럽은 아틀란타의 체로키 타운 컨트리 클럽, 업스테이트 뉴욕 마마로넥에 위치한 윙드 풋 골프 클럽, 마이애미 비치의 피셔 아일랜드 클럽, 뉴저지 베드민스터에 있는 트럼프 내셔널 골프 클럽 등과 나란히 미국에서 가장 값비싸고 가장 프라이빗한 회원들만의 쉼터입니다. 빌 게이츠, 마크 주커버그, 워렌 버핏, 구글 CEO인 에릭 슈미트, 소프트 뱅크 창립자이자 전 CEO인 니케시 아로라 등 재계의 거물들이 옐로우스톤 클럽 회원들입니다.

2020년부터 2023년 11월까지 옐로우스톤 클럽은 평균적으로 레지던스 1가구당 $14.4M의 가격으로 340가구의 주택을 판매했습니다. 총 판매 금액은 $4.9B입니다. 이곳의 회원이 될 수 있는 사람들은 세계에서 가장 부유한 계층에 속하기 때문에 경기 침체 기간에도 사업성에 큰 영향이 없습니다.

I-956F 승인

옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 2023년 8월 9일 I-956F를 접수하였고, 2024년 4월 30일 이민국의 승인을 받았습니다. I-956F의 승인은 이 프로젝트의 EB-5 투자 구조, 브릿지 대출 구조, 투자자 보호 장치 (원금 상환 개런티, 에퀴티 큐션 등), 고용창출 계산, 시골지역 혹은 그 외 지역의 TEA 적합성 등을 포함하여 현행의 EB-5 법과 규정을 모두 준수하고 있다는 뜻이 됩니다. I-956F가 승인 된 프로젝트의 경우 투자자의 자금 출처에 문제가 없으면 I-526E 의 승인이 순조로울 것이며, 그 심사도 빠르게 진행될 가능성이 높습니다.

개발사 및 빅 스카이 프로젝트 소개

개발사인 크로스하버(CrossHarbor)는 빅 스카이 내 80% 이상의 개발 가능한 부지를 소유하고 있으며 이미 성공적인 3회의 개발 실적을 갖고 있습니다.
이번에 EB-5 투자자를 모집하는 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 크로스 하버의 빅 스카이 지역 내의 네 번째 프로젝트인데 1, 2, 3차 프로젝트에서 진행 완료한 개발을 합치면 모두 914채의 고급 주택을 건설하였습니다. 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트는 이전의 프로젝트에 비하면 소량인 35채의 레지던스를 건설합니다. 이 프로젝트는 옐로우스톤 클럽 내에서 개발 가능한 마지막 부지 개발입니다.

크로스하버는 현재의 옐로우스톤 클럽 Phase II 프로젝트 이전에 빅 스카이에 진행한 세 개의 프로젝트는 다음과 같습니다.
첫 번째 사업인 빌리지 개발은 2022년 완공이 되어 운영이 시작되었으며, 프로젝트 Exemplar 선승인, 투자자의 I-526이 100%가 승인되었으며, 2021년에 $24.5MM EB-5 투자금이 100% 상환되었습니다.

두 번째는 몬타지 호텔입니다. 이 프로젝트도 Examplar 선승인, 투자자의 I-526이 100% 승인되었으며 $55.3MM 의 EB-5 투자금이 100% 상환되었습니다. 해당 호텔의 대부분의 객실은 일찍 매진되고 있으며, 1박 숙박 요금은 무려 $1,500~$23,000입니다.

세 번째는 럭셔리 리조트인 원앤온리 문라이트 베이신인데 2024년 4분기 완공을 목표로 공사 진행 중입니다. 원앤온리 프로젝트에는 $173.3MM EB-5 자금이 투자되었습니다.

Rural 프로젝트, 빠른 I-526E 승인

옐로우스톤 클럽은 인구 8,499명인 몬타나 매디슨 카운티에 위치한 시골(Rural) 프로젝트입니다. Rural 프로젝트의 경우 우선 심사 대상이며, 20% 별도 비자 확보가 되기 때문에 국가별 쿼터의 제한으로 비자 대기가 있거나 비자 대기가 염려 되는 경우에도 확실히 유리한 선택입니다.
같은 지역 같은 개발사에서 이번 프로젝트 이전에 추진한 세번째 개발 사업, 지금 공사중인 원앤온리 프로젝트도 Rural 지역 프로젝트로 I-526E 우선 심사 대상이기 때문에 원앤온리 프로젝트의 투자자들의 I-526E는 최단 30일만에 승인이 되었고 평균 6개월 만에 승인이 되었습니다.

자본 구조

총 사업비	$983,150,000
개발사 투자금	$583,200,000(59.31%)
EB-5 자금	$400,000,000(40.69%)
선순위 대출	EB-5 자금

35개의 레지던스 중 이미 17개가 사전 분양이 되었으며, 계약금은 판매가의 40% 입니다.

안전 장치&출구 전략

개발사에 대한 EB-5 대출은 1순위 대출이 되며, 프로젝트의 자산 전체가 담보로 제공됩니다. 출구 전략은 우선적으로 레지던스 판매이며 필요한 경우 재융자도 가능하지만, 현재까지 사전 분양한 레지던스 가격 총액이 $538.6MM으로 EB-5 대출 총액인 $400MM보다 많기 때문에 레지던스 판매로 원금 상환 자금이 충분히 마련될 것으로 보입니다.

고용창출

전 공사 기간 중 창출될 것으로 예상되는 고용은 8,610.9명입니다. 그런데 EB-5 투자자가 최대한 500명 모집된다 해도 필요한 고용의 수는 5,000입니다. 그러므로 각 EB-5 투자자당 17명 이상의 여유 있는 고용이 창출되므로 EB-5 투자자의 영주권 취득을 위한 조건은 충분합니다.

공사 기간

2023년 3분기에 이미 공사가 시작되어 2026년 3분기 완공 예정입니다. 개발업체의 모회사의 완공 보증으로 공사 완공에 대한 우려를 하실 필요가 없습니다.

리저널 센터 운영 회사 소개

EB-5 United는 EB-5와 사모펀드를 모두 제공하는 글로벌 파이낸셜 서비스 기업입니다. EB-5 United는 EB-5 업계에서의 13년의 실적과 부동산 업계에서의 30년 이상의 경력을 보유하고 있습니다. 수탁 기업 역할의 EB-5 Unite의 EB-5 투자 프로그램을 통하여 40개 이상의 국가 출신인 1,000명 이상의 투자자들이 2,000건 이상의 영주권을 취득하였습니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Cota Vera 2 샌디에이고 코타베라2 행정비 1억원 후불제	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스	Hawaii Civitas Fund, LP 하와이 시비타스 펀드 Rural	Hawaii Koloa Partners, LP 하와이 콜로아 빌리지 Rural	EB5AN One Tampa 플로리다 원 탬파	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II Rural
투자 지역	Chula Vista, California	Miami, Florida	Lihue, Hawaii	Koloa, Hawaii	Tampa Bay, Florida	Big Sky, Montana
프로젝트 개발사	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	Fort Partners	Silverwest Kauai Property, LLC	Concentric Development Group LLC	Kolter	CrossHarbor
리저널센터	Discovery California LLC	EB-5 Southeast RC	Advantage America Hawaii Regional Center, LLC	Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC	EB5AN Southeast Regional Center LLC	Northern Rockies Regional Center
총 사업 비용	$779,057,724	$1,035,000,000	$202,900,000	$109,165,708	$313,100,000	$983,150,000
개발사 투자금	$312MM (40%)	$582MM (56.2%)	$52.9MM (26%)	$49.8MM (45.6%)	$67.6MM (22%)	$583MM (59.31%)
선순위 대출	$216MM (28%)	$321MM (31%)	$150MM (74%, EB-5 자금 100MM 포함)	$25MM (22.9%)	$104MM (33%)	EB-5 자금
EB-5 자금	$249MM (32%)	$132MM (12.8%)	$100MM	$34.4MM (31.5%)	$80MM (26%)	$400MM (40.69%)
투자금/행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	312명	165명	125명	43명	100명	500명
고용 창출	4,709명	6,998명	1,881명	941명	2,966명	8,610명
대출기간/연장	3+1 (option)	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	4+1+1 (option)	3+1 (option)	3+1 (option)	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)
연이율	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 0.25%	연 1%	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)
안전장치	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	분양 수익에서 EB-5 대출 우선 상환	해당 부동산에 대한 1순위 담보	해당 부동산에 대한 1순위 담보	개발사의 모회사의 대출 상환 보증 (이민국 승인), 완공&자금 조달 보증	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보
상환 전략	임대수익 및 토지 / 주택 매각	레지던스 분양	매각 / 건설 후 재융자	주거 부동산 판매 수익	레지던스 분양 수익 / 43% 선분양 완료	레지던스 분양 / 재융자
공사 완공 예정	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	2026년 3분기	공사 이미 착공, 2026년 4분기 완공 예정	공사 이미 착공, 2027년 3분기 완공 예정	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정
장점	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 60 유닛 중 75% 선분양 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 완공보증, I-526E 거절 시 전액 환불보증	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 개발사 모회사의 완공 보증, I-526E 거절시 원금 상환 보장, 고용창출 151%, 힐튼 호텔의 $8MM 키머니	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 짧은 투자기간, 하와이의 뜨거운 주택 부동산 시장, 지역 내 최초 주택 단지 개발로 지역 정부의 강력한 지원	이민국의 사전승인 프로그램 (빠른 수속 가능), 모기업의 대출상환 보증, 건설 완공 이행&자금 조달 보증, 43%의 분양 계약 체결 완료, 최고의 위치인 탬파시 중심가에 개발	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛(48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)

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